임대차 3법 전월세 신고제 전월세 상한제 알아보기

임대차 3법 전월세 신고제 전월세 상한제 

임대차 3 법

임차인을 보호하기 위한 목적으로 시행되었으며 매매계약과 마찬가지로 전월세의 경우에도 반드시 신고해야 하는 제도입니다. 국토교통부 투명한 임대차 시장 조성과 임차인의 권리 보호 강화를 위한 주택 임대차 신고제를 시행하기 위해 부동산 거래신고 등에 관한 법률 하위법령 개정을 완료하고 6월 1일부터 본격 시행한다고 밝혔습니다. 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 기반으로 한 주택임대차 보호법 및 부동산 거래 신고법 개정안을 의미하고 계약갱신청구권은 임대차기간을 기존 2년에서 2+2년으로 연장하는 제도이며 전월세 상한제는 재계약의 경우 임대료 상승폭을 연 5%로 제한합니다. 전월세 신고제는 임대차 계약 후 30일 내로 지자체에 의무적으로 신고하여야 합니다. 

 

계약갱신청구권

계약갱신청구권이란 1회에 한해서 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 말합니다. 기존 임대차 계약은 기본 2년이었으나 이를 활용하면 기본 2년 계약에 세입자가 원하는 경우에는 1회에 한해 2년 연장 가능하여 총 4년까지 가능하게 되었습니다. 이 제도에 따르면 임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우에는 정당한 사유 없이 거절이 불가합니다. 단 집주인 본인이나 혹은 직계존비속이 거주할 경우, 월세나 관리비 등이 2번 이상 연체되었을 경우나 계약할 때 재건축 계획을 고지했고 재건축을 진행할 경우에는 이를 거절할 수 있고 임차인이 허위의 신분 등으로 계약한 경우나 주택의 목적이 아닌 불법시설 등의 목적으로 계약한 경우 임대인이 임차인에게 소정의 보상을 제공했을 경우, 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 주택을 사용하고 수익을 얻은 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우에는 계약을 거절할 수 있습니다. 

 

계약갱신청구권 신청기간, 신청대상

 

임차인(집 빌린 사람)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전에 계약 갱신 청구가 가능하고 2020년 12월 10일 이후로 최초로 체결, 갱신에만 적용이 됩니다. 12월 10일 이전의 계약들은 6개월~1개월 전에 계약 갱신 청구 가능합니다. 

 

전월세 상한제 

전월세 상한제는 계약갱신청구권 사용 시 임대료의 상승폭을 연 5%를 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다. 4년간 최대 5%의 인상만 가능하고 보증금 증액이 있는 경우에는 1년 안에 재인상이 불가능합니다. 이를 통해서 임차인은 임대료 급등으로 인한 걱정을 해소할 수 있습니다. 전월세 상한제에 따라 임대료 증액 상한율 5% 하되 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 하였습니다. 이번 계정 법률안에 포함된 전월세 상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 되어있습니다. 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에만 적용되고 전월세 계약갱신청구권제와 상한제는 2020년 7월 31일부터 시행되었습니다. 이를 위반할 경우에는 임대인이 1건을 위반했을 때에는 500만 원, 2건 위반 시 700만 원, 10건 이상 위반하면 최고 2,000만 원의 과태료가 발생합니다. 또 적발된 뒤에는 바로 고치지 않고 다시 적발될 시 3,000만 원의 과태료가 발생합니다. 

 

전월세 신고제 

전월세 계약 시 30일 이내에 계약자를 신고해야 하는 제도입니다. 임차인을 보호하기 위한 목적으로 시행됐으며 매매계약과 마찬가지로 전월세의 경우에도 반드시 신고해야 합니다. 매매 실거래 가격처럼 임대료도 주변시세 파악이 가능해졌고 제주 한 달 체험 등 단기 계약이나 학교 기숙사비는 신고 제외대상입니다. 현재 계약서 제출 시 신고와 동시에 확정일자가 부여되고 있습니다. 위반 시 과태료 100만 원이고 2022년 5월 31일까지는 과태료를 부과하지 않습니다. 

 

전월세 신고제 대상

임대차 신고대상은 신고제 시행일인 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액 변동 없는 갱신계약은 제외) 임대차 계약이며 6월 1일 이전에 체결된 계약은 신고대상에 해당하지 않습니다. 전국에서 보증금 6천만 원 초과 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약이라면 모두 신고하여야 합니다. 신고지역은 서울 경기 인천을 포함한 수도권 전역에 해당합니다. 그 외에 광역시, 세종, 제주도, 도 지역의 시 지역까지 포함됩니다. 신고 필요성이 상대적으로 낮은 경기도 외 도 지역의 군은 신고지역에서 제외했습니다. 

 

전월세 신고방법

임대차 체결일로부터 30일 이내 신고해야 하고 두 가지 방법으로 가능합니다. 공동으로 신고해야 하나 공인 중개사 등에 위임도 가능하고 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 임대주택 소재지 관할 주민센터에 방문하거나 국토교통부 부동산 거래시스템에서 온라인으로도 신고가 가능합니다. (24시간 이용 가능)

 

전월세 신고내용

계약 당사자 인적사항, 주택유형, 주소 등 임대차 정보, 임대료 계약기간 등 임대차 계약내용으로 구성하였으며 임대차 계약서의 주요 작성 항목과 동일합니다. 신규일 경우 보증금, 차임, 계약기간, 체결일/갱신일 경우 종전 임대료, 갱신요구권 사용 여부