전세 임대차계약 확정일자 받는방법과 효력 전입신고하는방법

확정일자 전입신고

확정일자

확정일자란 특별한 요건을 갖춘 증서의 일자로 임대차 계약 보증금에 대해 증거력을 가지는 법률상의 일자를 말합니다. 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때의 날짜를 의미합니다. 주택 임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제삼자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인의 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권 자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도입니다. 확정일자를 받을 수 있는 방법은 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 임대차계약서에 법원 등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있습니다. 확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생 시 임대보증금 보호를 받지 못합니다. 

확정일자 받는 방법

기존에는 원래 따로 받았으나 전월세 신고 시에 자동으로 부여가 됩니다. 전월세 신고제 신고 대상은 6월 이후 체결된 임대차 계약 중 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약입니다. 계약 후 30일 이내에 신고해야 하고 반전세의 경우 둘 중 하나만 초과해도 신고 의무 대상입니다. 신고하지 않을 경우 최대 100만 원 과태료가 부과됩니다. 전월세 거래량이 적고 비교적 소액 거래 중심인(경기도 제외)의 군 지역 또한 의무 신고 대상에서 제외됩니다. 보증금 변동이 없는 묵시적 갱신 또한 별도로 신고할 필요가 없습니다. 신고제 대상이 되지 않는 계약의 경우엔 신고유무와 상관없이 자동으로 부여가 되지 않으므로 주의해야 합니다. 만약 보증금 5,000만 원/월세 20만 원의 계약이면 계약을 신고하더라도 확정일자가 자동으로 부여되지 않습니다. 온라인은 인터넷등기소를 통해 받으면 되고 오프라인은 관할 동사무소에 가서 받으면 됩니다. 또 주의해야 할 점은 전월세 계약 한 달 지나 전입하면 확정일자가 자동으로 부여되지 않습니다. 

전입신고

전입신고를 해야 하는 이유는 세입자들의 집을 빌리는데 지불한 임차보증금을 민법상 특별법으로 보호하는 제도로 주택임대차 보호 법이 있기 전 임차보증금은 단순한 차용증 수준이었기 때문에 임차한 주택이 경매로 매각되는 경우 보증금을 받기 어려웠으나 주택임대차 보호법이 시작된 이후에는 근저당, 가압류, 압류 등  다른 권리가 없는 주택에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 입주하면 집이 경매에 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 전입신고는 거주지 전입한 사실을 거주지 관할 기관에 신고하는 행위로 전입신고 또한 확정일자와 함께 보증금 반환을 위해 필수적으로 해야 합니다. 내가 이 집에 점유하고 있다는 것을 알리고 전입 사실을 새로운 거주지를 관할하는 관할기관에 신고하는 일을 말하고 신청방법은 주민센터에서 오프라인으로 신청 가능하며 정부 24시에서 온라인으로도 신청이 가능합니다. 경매 물건에서 낙찰받은 사람이 세입자에게 보증금을 지급해야 하는지를 따지는 조건 중에 세입자의 점유 여부를 따지는 게 있고 이 부분 중에 전입일자가 언제인지가 중요한 요소가 됩니다. 보증금을 100% 보호해줄 수는 없지만 거의 90%의 확률로 보호받을 수 있기 때문에 임대차 계약을 한다면 무조건 해야 합니다.

 

전입신고하는 법

전입신고는 정부 24에 접속하여 온라인으로 간단하게 처리되고 오프라인으로 하려면 준비물이 필요합니다. 온라인상으로는 공인인증서와 이사 간 집의 정확한 주소만 알고 있으면 되고 계약서는 필요하지 않습니다. 전입신고 필요서류는 임대차계약서 원본, 임차인(세대주) 신분증, 소정의 수수료가 필요하고 세대주 대신해서 세대원이 신고하는 경우 세대주, 세대원 신분증이 모두 필요하고 위임장도 준비해야 합니다. 또 실제 이사(전입) 한날부터 14일 이내에 정당한 사유 없이 신고하지 않으면 5만 원 이하의 과태료를 부과하고 허위 신고를 신고할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.