아파트취득세 주택수 판정방법 일시적 2주택의 취득세

아파트 취득세

아파트 취득세

부동산 등을 취득하면 취득한 날부터 60일 이내 취득세 신고 및 납부를 해야 합니다. 취득세율은 취득원인, 취득가액, 85제곱미터 초과 여부 등 케이스에 따라 다르게 부과됩니다. 아파트 취득세는 2020년 7.10 부동산 대책에 따라서 조정지역의 경우 2 주택자 8%,12%가 적용됩니다. 비조정지역은 2 주택자 이하는 1~3%, 3 주택자 8%,4 주택자 이상은 12%의 세율을 부과합니다. 또한 법인의 경우 주택수와 관계없이 무조건 최고세율인 12%가 적용됩니다.  따라서 개인과 법인 누가 취득했는지 1가구 2 주택 취득세, 3 주택, 4 주택인지 지역에 따라서 취득세가 계산됩니다. 일시적 주택자는 1~3%를 부과하고 오피스텔 주택수 상관없이 취득세는 4%를 부과합니다. 증여에 의한 취득세율은 1 주택자와 시가표준액 3억 이하의 취득세율은 3.8%~4% 를 부과합니다. 전용면적을 기준으로 85㎡ 미만과 85㎡ 초과로 구분하여 85㎡ 초과 시 농어촌 특별과세 0.2%가 부과되고 모든 거래에 지방교육세가 취득세의 10% 부과됩니다.

주택수 판정방법

주택수 판정방법은 취득세 계산 시 1세대의 범위는 세대별 주민등록표 기재된 부모, 자녀, 형제자매 등 가족으로 구성된 세대로 배우자와 30세 미만의 자녀는 주민등록표에 기재 안되어 있어도 같은 세대로 봅니다. 단 30세 미만 자녀라도 일정 소득이 있고 따로 사는 경우 소득기준은 월 70만 원 이상은 예외 됩니다. 따라서 주택을 취득하는 사람 본인과 주민등록표에 포함되어 있는 배우자, 형제자매 및 직계존비속 등 가족을 포함하여야 합니다. 양도소득세법상으로는 주민등록표와 관계없이 배우자 및 실질적으로 생계를 같이하는 가족을 포함하여 세대원을 판별하고 지방세법상 취득세의 경우 공부상 주민등록표를 바탕으로 판단하므로 상황에 따라 양도소득세와 세대의 범위가 달라질 수 있습니다. 

일시적 2 주택의 취득세 

직장이나 취학 등으로 일시적으로 2 주택자가 된 경우 일정기간 1 주택자로 보고 세금을 부과하고 일시적 1가구 2 주택자의 해당하는 경우 우선 1 주택으로 취득세를 신고, 납부하고 일시적 1가구 2 주택 취득세 기본세율을 적용하기 위해서는 규제지역 여부에 따라서 정해진 처분기한 내에 매도해야 합니다. 조정지역에서 조정지역으로 이동한 경우 1년 이내 처분해야 하며 비조정지역에서 조정지역으로 이사한 경우 3년 이내 처분하고 추후에 종전주택 처분기한에 따라서 이를 어길 시 2 주택자 세율(8%)과의 차액을 추징하는 방향으로 검토 중입니다. 그러나 비조정지역 간의 이사 시에는 처분기한이 없으며 조정지역에서 비조정지역으로 옮긴다고 해도 마찬가지로 세금이 중과되지 않습니다. 

주택수 제외되는 경우 

농어촌주택, 공시가 1억 이하 등 노인복지주택, 사원용 주택 등 상속주택은 5년간 비과세 적용됩니다. 공시 가격 1억 이하의 주택은 투기 대상으로 보기 어렵고 주택시장 침체지역 등에 대한 배려가 필요하고 상속주택은 상속 개시일 이후 5년 이내 매도 시 중과 제외되고 있습니다. 재개발사업 부지 확 부를 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택은 복지시설 운영에 필요하기 때문에 제외되고 주택 시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택은 주택 공급사업 과정에서 발생하는 이유로 제외대상입니다. 

분양권 주택수 산입 시기

분양권 취득세는 2020년 8월 12일 이후부터 취득한 분양권으로 취득세 납부기준은 주택 완공 시 납부하여야 하고 분양권 취득 시 취득세율이 적용됩니다. 분양권 살 때 2 주택자 이상이면 이후 보유 주택을 팔았다 하더라도 분양권 취득세 납부할 경우 세율을 분양권 취득할 때로 가산하므로 다주택자 취득세율 8~12%로 중과받습니다. 

취득세 신고납부기한

매매는 잔금지급일로부터 60일 이내에 신고 납부하여야 하고 증여는 증여 계약일로부터 60일 이내, 신축은 사용승인일 또는 임시사용 승인일로부터 60일 이내, 상속은 상속개시일로부터 60일 이내에 신고 납부하여야 합니다. 구체적인 신고납부기한은 등기 등록일과 다음의 날짜 중 빠른 날이 됩니다. 취득세도 납부기한이 있으며 해당 기한이 지난 후 신고 납부하면 가산세가 부과될 수 있습니다. 특히 증여계약 후 등기가 이루어지지 않거나 상속 시 합의 분할이 이루어지지 않는 등 등기 등록이 이루어지기 전에 신고기한이 도래하는 경우가 발생할 수 있습니다.