분양가 상한제 민간택지 분양가 상한제 적용지역

분양가 상한제

분양가 상한제

공동주택의 분양가를 신청할 때 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하고 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도를 말합니다. 분양 가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도입니다. 감정된 토지비용(택지비)과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정합니다. 기본형 건축비는 6개월마다 조정되며 공공택지에서 공급이 되는 주택의 경우 모두 의무적으로 적용이 되고 민간택지는 일정 요건, 심의를 통해 지정하게 되어있습니다. 주로 서울, 경기도 등에 거주하려고 하는 사람들은 많지만 공급 부족으로 인하여 집값이 비싸거나 부동산도 많이 밀집되어 있는 수도권 지역에 많이 적용되고 있습니다. 투기과열지구는 모집공고 전부터 적용되고 있습니다. 그렇기 때문에 서울 13개 지역뿐 아니라 요즘에는 경기도, 과천 등에도 적용을 받고 있으며 직접 실거주가 아닌 투자자들이 임의로 투자를 위해서 분양을 하는 것을 어느 정도 제한시키기 위해 만약 청약에 당첨된다면 의무적으로 실거주를 하도록 기간을 설정하기도 합니다.

민간택지 내 분양가 상한제 적용지역 지정기준

기존에는 필수 요건을 직전 3개월 주택 가격으로 상승률이 물가 상승률의 2배 초과된 지역이었는데 주택가 격상 승률이 물가상승률보다 현저히 높아  이를 투기 과열지구 지정지역으로 바꿨습니다. 또 재개발, 재건축 등 정비 사업 아파트의 경우 입주자 모집 공고 시점부터 분양가 상한제를 적용하기로 했습니다. 분양 가격은 기존에는 직전 12개월 분양가 격상 승률이 물가상승률의 2배 초과한 지역을 판단하였지만 현재는 직전 12개월 평균 분양가 격상 승률이 물가상승률의 2배 초과 (단 분양실적 부재 등으로 분양가 격상 승률 통계가 없는 경우 주택 걸설 지역의 통계를 사용)한 지역을 분양가 상한제를 적용시키기로 하였습니다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역

집값 상승 선도 서울 18개 구 지역으로 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문구, 중·광진·강서·노원·동대문·성북· 지역이 있고 개발 추진 5개 구 37동 지역의 강서(방화동, 공항동, 마곡동, 등촌동, 화곡동), 노원(상계동, 월계동, 중계동, 하계동), 동대문구(이문, 휘경, 제기, 용두, 회기, 전농답십리, 청량리 등이 있으며 성북구(성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 본문 1가, 동소문동 2,3가, 안암동 3가 , 동선동 4가, 삼선동 1,2,3가 은평지역(불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌 지역은 분양가 상한제를 적용받고 있습니다. 집값 상승 선도 경기 3 개시 13개 동 지역의 광명, 하남, 과천지역이 민간택지 분양가 상한제가 적용되고 있고 아이들 지역 민간택지에서 아직 입주자 모집 공구 신청을 하지 않았다면 분양가 상한제를 적용받게 되며 상한제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가심위원회로부터 분양가 승인을 받아야 합니다. 

분양가 상한제 논란

기존에는 공공택지(신도시, 택지지구)에만 분양가 상한제를 적용하였으나 지속된 집값 상승이 사회 문제가 되자 민간택지(재건축, 재개발 물량이 대부분을 차지한다)에도 분양가 상한제를 적용하면서 사유재산 침해라는 논란이 일어나고 있으며 장기적인 분양가 상한제로 인하여 재건축, 재개발 사업이 위축되고 장기적으로 주택공급을 위축시킬 것이라는 평가를 받고 있습니다. 분양가가 낮아지는 만큼 수요공급 원리에 의해 아파트 공급은 줄어드는 반면 신축 아파트 수요는 늘어날 수밖에 없습니다. 주변시세에 비해 분양가가 크게 낮으니 해당 아파트는 로또 아파트 취급을 받아 청약 경쟁률이 올라갈 수밖에 없고 현행 가점제 체제와 맞물리면서 무주택기간 및 부양가족수 측면에 불리하여 가점이 낮은 젊은 층, 미혼층, 이 크게 불리해져 청약통장을 아무리 길게 넣어도 사실상 청약은 불가능한 지경까지 이르렀습니다.