분양가상한제 적용주택 적용지역 거주의무기간

분양가상한제

분양가 상한제 조건

민간택지 분양가 상한제 적용 요건은 최근 3개월간 주택가 격상 승률이 물가 상승률보다 2배가 넘는 지역에 3가지 요건중 하나라도 만족하면 적용됩니다. 판단요건은 3개월 주택 매매 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과하는 주택 가격으로 12개월 평균 분양 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과하는 지역으로 직전 2개월 동안 일반 분양 5:1 초과 또는 국민주택규모 10대 1 초과, 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가하는 경우는 분양가 상한제 조건에 해당됩니다. 

분양가 상한제 적용주택 거주의무기간

분양가 상한제가 적용된 아파트에 당첨된 사람은 실제로 그 집에 들어가서 실거주를 해야 합니다. 이는 지난 2021년 2월 19일부터 시행됐습니다. 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가 상한제 적용주택에 대한 투기수요를 차단하고 실 소요자 중심으로 공급되도록 하기 위해 거주의무기간을 정합니다. 주택법 시행시기가 2021년 2월 19일부터 적용이 되었기 때문에 지금부터 분양가 상한제가 적용되는 주택에 청약을 하시려면 실제 거주를 한다는 생각으로 청약을 해야 합니다. 기존에는 공공택지에 분양되는 공공분양 주택에만 최대 5년의 거주의무기간이 있었습니다. 하지만 이제는 수도권 투기과열지구 내에 분양가 상한제로 공급되는 민간분양 아파트도 최대 3년까지 입주해서 살아야 합니다. 이는 기존 분양단지에 소급 적용되지는 않고 2월 19일 이후 모집공고를 내고 분양한 단지에 한합니다. 분양가가 민간택지에서 건설 공급되는 주택은  인근 매매 가격의 80% 미만에 나왔다면 3년 거주의무기간이 있고 인근 지역 주택매매 가격의 80%~100%는 2년, 분양 가격의 인근 지역 주택매매 가격의 80% 미만은 거주의무기간이 5년이고  인근 지역 주택매매 가격의 80%~100%는 3년 거주의무기간으로 정합니다. 분양가 상한제가 적용주택에 적용되는 아파트에 청약을 넣어서 당첨이 되신 분들은 당첨된 주택에 실제 입주를 거주를 해야 합니다. 

분양가 상한제가 적용되는 지역

분양가 상한제가 적용되는 지역은 서울 18개 구(강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중, 광진, 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평) 309개 동과 경기 3 개시(광명, 하남, 과천) 13개 등 등 총 322개 동입니다. 

거주의무기간 예외 조항

예외적으로 근무, 생업, 취학 또는 질병 치료나 해외에 체류하거나 부득이한 사유가 있는 경우는 예외적으로 인정됩니다. 세대원의 근무, 생업, 취학 또는 질병 치료 목적으로 세대원 전원이 다른 주택건설지역(
수도권 내외)에 거주하는 경우, 특별분양받은 군인이 인사발령으로 다른 지역에 거주할 경우, 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 이사할 경우, 분양받은 주택을 인가받은 어린이집으로 운영할 경우, 생업상의 사정에 의한 전매가 불가피한 경우, 의무자의 자녀 의무교육 관련한 사유가 있는 사람은 거주의무기간 예외 인정됩니다. 거주의무기간이 강화되면 새 아파트 입주 후 바로 전월세를 놓는 것이 불가능해 지기 때문에 전세 매물이 줄어들어 가격 상승이 일어날 수 있습니다. 

2년 실거주 요건 적용

2년 실거주 요건은 양도세와 관련된 사항으로 지난 2017년 8.2 대책에서 나온 내용입니다. 조정 대상자 역에서 산 주택은 2년 보유 외에 2년 거주 요건도 생겼습니다. 2년 이상 실거주하지 않으면 1 주택자도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 1세대 주택 비과세 요건은 9억 원까지이며 조정대상지역이 아니면 실거주 요건이 필요 없고 취득 당시 조정대상지역이 아니었더라도 실거주 요건은 채울 필요가 있습니다. 서울의 경우 이미 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 모두 이 실거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 분양가 상한제 적용 주택의 거주의무기간과 달리 2년 실거주는 의무사항이 아닙니다. 만약 실거주를 하지 않았다면 그에 따른 양도세가 적용됩니다. 이외에도 재건축 조합원이 현금청산을 당하지 않으려면 2년 실거주를 해야 한다는 규제도 있습니다. 이때에도 역시 장기 임대사업자나 생계의 이유로 해외나 지방 근무하는 집주인은 예외로 인정받을 수 있습니다.