전세 묵시적갱신 개념과 계약갱신요구권 내용 확인하기

 

 

 

묵시의 갱신 요건 

 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 

 

묵시의 갱신 효과

 

주택임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되며 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 또한 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다.

 

주택임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있고 2년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다. 

 

임차인이 임대차 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

 

 

 

계약갱신청구권 

기본 2년으로 전세 계약하여 거주하고 계약 2~6개월 종료 전에 임대인에게 임차인을 다시 한번 2년 추가로 연장하는 권리로  정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주하고 차임과 보증금은 범위에서 증감할 수 있습니다.

 

 

 

전세 계약갱신 청구권 거절 사유 

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 
• 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 

 

 계약갱신요구권 행사  내용 확인 하기 

▶묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지 여부

그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨

▶법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신 요구할 수 있는지 여부

기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여하며 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함.

▶임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우 계약 갱신 요구를 할 수 있는지 여부

임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능

▶ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지 여부

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생함